Ein Mietspiegel für Freising
Hilfe für Mietende und Vermietende
Thema des Monats: Oktober 2023
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Stadt erstellt und von Interessenvertretungen der Vermietenden und der Mietenden anerkannt worden ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dabei nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Der Mietspiegel schafft somit Transparenz und Orientierung über die Bestandsmieten auf dem Freisinger Mietmarkt.
Man unterscheidet zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel: Zunächst ist jede Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die erstellt worden ist, ein Mietspiegel. Das Gesetz knüpft jedoch besondere Rechtsfolgen an Mietspiegel, die bestimmte Anforderungen erfüllen. Diese Mietspiegel werden als qualifizierte Mietspiegel bezeichnet. Für Mietspiegel, die diese Anforderungen nicht erfüllen, hat sich der Begriff „einfache Mietspiegel“ herausgebildet.
Die Stadt Freising hat sich für einen qualifizierten Mietspiegel durch Beschluss des Finanz- und Verwaltungsausschusses vom 14. März 2022 entschieden. Die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels erfolgt durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen aus Regensburg. Gemäß § 558 d BGB muss der qualifizierte Mietspiegel folgende Anforderungen erfüllen:
- er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein und
- er muss von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Vermietenden und Mietenden anerkannt worden sein.
Außerdem muss ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden. Bedeutung eines qualifizierten Mietspiegels liegt in der Schaffung von Markttransparenz auf dem Wohnungsmarkt, in der optimalen Beratungshilfe für Mieterverein, Haus & Grundbesitzer-Verein, für Sachverständige und andere Beratende. Er ist Begründungsmittel im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens (§§ 558 und 558a BGB), dient als Beweis- und Erkenntnismittel im Rechtsstreit und zur Erfassung und Bestrafung von Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG und von Mietwucher gemäß § 291 StGB. Er trägt zur Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie bei, ist Entscheidungshilfe bei wohnungsbaupolitischen Überlegungen, stellt die Berechnungsgrundlage bei der Festlegung der Konditionen für Kreditvergabe durch Finanzierungsinstitutionen und die Basis zur Festlegung der Grenzwerte bei der Mietpreisbremse dar.
Der Nutzen eines Mietspiegels liegt im Beitrag zum sozialen Frieden, in der Verfolgung überhöhter Mietpreise, in der Bewertung des kommunalen Gebäudebestandes und in der Festlegung der Höchstmieten im sozialen Wohnungsbau, und er liefert die Grundlagen für die Berechnung von Leistungen für Kosten der Unterkunft im Rahmen von Bürgergeld (ehemals Arbeitslosengeld II).
Transparenz am Wohnungsmietmarkt
Der Nutzen eines Mietspiegels liegt im Beitrag zum sozialen Frieden, in der Verfolgung überhöhter Mietpreise, in der Bewertung des kommunalen Gebäudebestandes und in der Festlegung der Höchstmieten im sozialen Wohnungsbau, und er liefert die Grundlagen für die Berechnung von Leistungen für Kosten der Unterkunft im Rahmen von Bürgergeld (ehemals Arbeitslosengeld II).
Die Gebiete, in denen der Mietspiegel Anwendung findet, sind klassisch das Mietrecht (Mietpreisbremse, Mieterhöhungsverlangen), das Ordnungswidrigkeiten- und Strafrecht (Mietpreisüberhöhung, Mietwucher) und das Sozialrecht (Ermittlung angemessener Kosten der Unterkunft). Er ist wichtig bei der Wertermittlung (Ertragswertverfahren), im Steuerrecht (Einkommenssteuer, Erbschafts-/Schenkungssteuer, Zweitwohnungssteuer), bei der Wohnraumförderung (Bedarfsermittlung, Bemessung der Förderkonditionen, „einkommensorientierte Förderung“) und bei den Wohnungsmarktbeobachtungen (Grundlage für stadtentwicklungspolitische Maßnahmen/Entscheidungen).
In den vergangenen Monaten fand die Befragung von Mietenden und Vermietenden durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen statt. Die Daten werden jetzt aktuell ausgewertet und der qualifizierte Mietspiegel erstellt. Dieser wird voraussichtlich Anfang 2024 veröffentlicht werden.